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中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化調(diào)整與政策托底下的新周期
- 時(shí)間：2025-04-21
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2025年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)步入關(guān)鍵轉(zhuǎn)折期。在政策持續(xù)優(yōu)化、市場(chǎng)供需調(diào)整及經(jīng)濟(jì)內(nèi)外環(huán)境變化的綜合作用下，行業(yè)呈現(xiàn)“冷熱交織”的特征，既有短期下行壓力，也孕育著結(jié)構(gòu)性修復(fù)的長(zhǎng)期機(jī)遇。
一、市場(chǎng)分化：核心城市韌性顯現(xiàn)，低線城市承壓
當(dāng)前樓市呈現(xiàn)顯著的區(qū)域分化趨勢(shì)。一方面，部分核心城市及高質(zhì)資產(chǎn)展現(xiàn)出抗跌性：
1.核心城市新房與豪宅市場(chǎng)回暖：上海、北京等一線城市的奢華項(xiàng)目出現(xiàn)“日光盤(pán)”，武漢、成都等新一線城市一季度新房交易量突破萬(wàn)套，核心區(qū)域土地溢價(jià)率回升至20%以上。
2.二手房市場(chǎng)活躍：北上深二手房交易量占比達(dá)64%，租售比接近定期存款利率，掛牌量雖上升但去化周期縮短至16.3個(gè)月，顯示市場(chǎng)流動(dòng)性改善。
3.低線城市持續(xù)承壓：三四線城市庫(kù)存去化周期超過(guò)24個(gè)月，房?jī)r(jià)環(huán)比仍處下行通道，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱疊加人口流出導(dǎo)致需求疲軟。
二、政策托底：組合拳發(fā)力，需求與供給雙向調(diào)整
為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)分化，中央與地方政策持續(xù)加碼，形成“需求端松綁+供給端優(yōu)化”的雙軌驅(qū)動(dòng)：
1.需求端刺激：多地取消限購(gòu)限售、降低首付比例（如南京整體取消限售）、優(yōu)化公積金政策（合肥取消普通與非普通住宅貸款區(qū)分），部分城市購(gòu)房補(bǔ)貼與“以舊換新”政策推動(dòng)改善需求釋放。
2.供給側(cè)改革：推動(dòng)現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)（現(xiàn)房銷(xiāo)售占比2024年達(dá)26.5%），加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。核心城市高質(zhì)地塊供應(yīng)增加，房企競(jìng)拍熱度回升。
3.金融支持：5年期LPR下調(diào)預(yù)期升溫，房貸利率或進(jìn)一步下降；房企融資環(huán)境改善，境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模環(huán)比增長(zhǎng)141%，融創(chuàng)中國(guó)等企業(yè)通過(guò)“債轉(zhuǎn)股”化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
三、未來(lái)趨勢(shì)：從“增量開(kāi)發(fā)”向“質(zhì)量運(yùn)營(yíng)”轉(zhuǎn)型
行業(yè)正經(jīng)歷從規(guī)模擴(kuò)張到質(zhì)量提升的深刻變革：
1.房?jī)r(jià)企穩(wěn)預(yù)期增強(qiáng)：中信證券預(yù)測(cè)，2025年下半年核心城市房?jī)r(jià)有望止跌趨穩(wěn)，全年新房銷(xiāo)售額預(yù)計(jì)下降6%，二手房增長(zhǎng)10%，土地出讓金增長(zhǎng)9%。一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比已連續(xù)30個(gè)月上漲，顯示長(zhǎng)期底部臨近。
2.產(chǎn)品力升級(jí)驅(qū)動(dòng)需求：第四代住宅等高品質(zhì)項(xiàng)目成為市場(chǎng)新增長(zhǎng)點(diǎn)，戶型優(yōu)化（如全明設(shè)計(jì)、靈活空間）和配套設(shè)施完善激發(fā)改善需求。住建部強(qiáng)調(diào)“好房子”建設(shè)，推動(dòng)行業(yè)向安全、舒適、綠色方向轉(zhuǎn)型。
3.存量市場(chǎng)與收儲(chǔ)機(jī)制創(chuàng)新：多地試點(diǎn)收購(gòu)存量商品房轉(zhuǎn)為保障性租賃住房或養(yǎng)老公寓，中央政府或成立專(zhuān)業(yè)收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)（如“中儲(chǔ)房”），以盤(pán)活閑置資產(chǎn)并穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
四、風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)：內(nèi)外壓力下的不確定性
盡管政策積極信號(hào)明確，風(fēng)險(xiǎn)仍不容忽視：
1.外部經(jīng)濟(jì)沖擊：貿(mào)易摩擦若持續(xù)，可能加劇出口依賴型城市的經(jīng)濟(jì)壓力，進(jìn)一步削弱購(gòu)房信心。
2.政策傳導(dǎo)滯后：低線城市及非高質(zhì)項(xiàng)目或面臨價(jià)格繼續(xù)下跌風(fēng)險(xiǎn)，房企盈利修復(fù)緩慢可能拖累行業(yè)整體復(fù)蘇。
3.債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解：頭部房企債務(wù)重組進(jìn)度（如融創(chuàng)中國(guó)“債轉(zhuǎn)股”方案）及地方土地財(cái)政壓力（2024年土地出讓收入同比下降22.4%）仍需關(guān)注。
2025年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵分水嶺。在政策持續(xù)發(fā)力與市場(chǎng)自發(fā)出清的雙重作用下，行業(yè)將逐步從“量跌價(jià)穩(wěn)”過(guò)渡到“質(zhì)升量穩(wěn)”的新周期。投資者與購(gòu)房者需聚焦核心城市高質(zhì)資產(chǎn)及具備產(chǎn)品力與運(yùn)營(yíng)能力的頭部房企，同時(shí)警惕低線城市的結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)。長(zhǎng)期來(lái)看，以“好房子”為核心的供給側(cè)改革和存量市場(chǎng)創(chuàng)新，將成為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的核心驅(qū)動(dòng)力。
一、市場(chǎng)分化：核心城市韌性顯現(xiàn)，低線城市承壓
當(dāng)前樓市呈現(xiàn)顯著的區(qū)域分化趨勢(shì)。一方面，部分核心城市及高質(zhì)資產(chǎn)展現(xiàn)出抗跌性：
1.核心城市新房與豪宅市場(chǎng)回暖：上海、北京等一線城市的奢華項(xiàng)目出現(xiàn)“日光盤(pán)”，武漢、成都等新一線城市一季度新房交易量突破萬(wàn)套，核心區(qū)域土地溢價(jià)率回升至20%以上。
2.二手房市場(chǎng)活躍：北上深二手房交易量占比達(dá)64%，租售比接近定期存款利率，掛牌量雖上升但去化周期縮短至16.3個(gè)月，顯示市場(chǎng)流動(dòng)性改善。
3.低線城市持續(xù)承壓：三四線城市庫(kù)存去化周期超過(guò)24個(gè)月，房?jī)r(jià)環(huán)比仍處下行通道，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱疊加人口流出導(dǎo)致需求疲軟。
二、政策托底：組合拳發(fā)力，需求與供給雙向調(diào)整
為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)分化，中央與地方政策持續(xù)加碼，形成“需求端松綁+供給端優(yōu)化”的雙軌驅(qū)動(dòng)：
1.需求端刺激：多地取消限購(gòu)限售、降低首付比例（如南京整體取消限售）、優(yōu)化公積金政策（合肥取消普通與非普通住宅貸款區(qū)分），部分城市購(gòu)房補(bǔ)貼與“以舊換新”政策推動(dòng)改善需求釋放。
2.供給側(cè)改革：推動(dòng)現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)（現(xiàn)房銷(xiāo)售占比2024年達(dá)26.5%），加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。核心城市高質(zhì)地塊供應(yīng)增加，房企競(jìng)拍熱度回升。
3.金融支持：5年期LPR下調(diào)預(yù)期升溫，房貸利率或進(jìn)一步下降；房企融資環(huán)境改善，境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模環(huán)比增長(zhǎng)141%，融創(chuàng)中國(guó)等企業(yè)通過(guò)“債轉(zhuǎn)股”化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
三、未來(lái)趨勢(shì)：從“增量開(kāi)發(fā)”向“質(zhì)量運(yùn)營(yíng)”轉(zhuǎn)型
行業(yè)正經(jīng)歷從規(guī)模擴(kuò)張到質(zhì)量提升的深刻變革：
1.房?jī)r(jià)企穩(wěn)預(yù)期增強(qiáng)：中信證券預(yù)測(cè)，2025年下半年核心城市房?jī)r(jià)有望止跌趨穩(wěn)，全年新房銷(xiāo)售額預(yù)計(jì)下降6%，二手房增長(zhǎng)10%，土地出讓金增長(zhǎng)9%。一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比已連續(xù)30個(gè)月上漲，顯示長(zhǎng)期底部臨近。
2.產(chǎn)品力升級(jí)驅(qū)動(dòng)需求：第四代住宅等高品質(zhì)項(xiàng)目成為市場(chǎng)新增長(zhǎng)點(diǎn)，戶型優(yōu)化（如全明設(shè)計(jì)、靈活空間）和配套設(shè)施完善激發(fā)改善需求。住建部強(qiáng)調(diào)“好房子”建設(shè)，推動(dòng)行業(yè)向安全、舒適、綠色方向轉(zhuǎn)型。
3.存量市場(chǎng)與收儲(chǔ)機(jī)制創(chuàng)新：多地試點(diǎn)收購(gòu)存量商品房轉(zhuǎn)為保障性租賃住房或養(yǎng)老公寓，中央政府或成立專(zhuān)業(yè)收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)（如“中儲(chǔ)房”），以盤(pán)活閑置資產(chǎn)并穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
四、風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)：內(nèi)外壓力下的不確定性
盡管政策積極信號(hào)明確，風(fēng)險(xiǎn)仍不容忽視：
1.外部經(jīng)濟(jì)沖擊：貿(mào)易摩擦若持續(xù)，可能加劇出口依賴型城市的經(jīng)濟(jì)壓力，進(jìn)一步削弱購(gòu)房信心。
2.政策傳導(dǎo)滯后：低線城市及非高質(zhì)項(xiàng)目或面臨價(jià)格繼續(xù)下跌風(fēng)險(xiǎn)，房企盈利修復(fù)緩慢可能拖累行業(yè)整體復(fù)蘇。
3.債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解：頭部房企債務(wù)重組進(jìn)度（如融創(chuàng)中國(guó)“債轉(zhuǎn)股”方案）及地方土地財(cái)政壓力（2024年土地出讓收入同比下降22.4%）仍需關(guān)注。
2025年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵分水嶺。在政策持續(xù)發(fā)力與市場(chǎng)自發(fā)出清的雙重作用下，行業(yè)將逐步從“量跌價(jià)穩(wěn)”過(guò)渡到“質(zhì)升量穩(wěn)”的新周期。投資者與購(gòu)房者需聚焦核心城市高質(zhì)資產(chǎn)及具備產(chǎn)品力與運(yùn)營(yíng)能力的頭部房企，同時(shí)警惕低線城市的結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)。長(zhǎng)期來(lái)看，以“好房子”為核心的供給側(cè)改革和存量市場(chǎng)創(chuàng)新，將成為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的核心驅(qū)動(dòng)力。
